40年，在产业园区发展的历史中是一个轮回；20场，臣通以独有的园区共创会形式，长久地陪伴产业园区和园区同仁走过了十多年的光阴。我们共同见证了中国产业园区从幕后边缘走向舞台中央，从落寞沉寂走向崛起辉煌的高光时刻，也共同领略了当下中国产业园区痛并快乐着的冰火二重天现状。

新形势、新环境的挑战下，12月6日-7日，臣通智库举办的第20期园区董事汇在广州隆重举办，来自全国各地的100多位园区董事长、管理层、业界大咖共赴广州，齐聚一堂，现场座无虚席。在和风暖阳的冬日羊城，寻求与探讨转型与生存的路径，让自己园区在本轮经济转型周期与行业大洗牌中更好地求存发展。

产业园区的三大核心理念

出场的主讲老师商国臣，拥有14年服务400多家园区丰厚的实操经验，凡其操盘的园区成功率至少90%以上。商国臣老师认为自己操盘园区成功的秘诀在于牢牢把握了产业园区的三个核心理念。

园区必须做到“名利双收”才算成功！

商国臣老师认为，现在的产业园区出现两端分化，一类过于现实，沿着地产的方向一路狂奔，无视产业，为利断路。这样做的优劣势非常明显，可以轻松赚到钱，但是政府诉求置之度外，导致与政府关系破裂，后续发展捉襟见肘，难以为继。另一类属于情怀型：只干产业，忘了地产，被名所累。很容易陷入资金泥沼中，步履维艰，如履薄冰。商国臣老师认为产业园区理想或正确的模式，应该是产业+地产，两手都要抓。因为产业求名，地产谋利。我们做产业园区，既要在谋利的同时，也能兼顾声誉。在产业门槛日趋严苛的新形势下，做产业园区愈发要二者兼得，二手都要抓，二手都要硬，一个都不能少! 

政府、国企、民企组团才能真正干好园区！

中国产业园区的市场，山头林立。既有政府为代表的砥柱派，也有国企、央企为代表的中坚派，更有中小民企为代表的少壮派。每种派别既有自己的突出优势，也有显著的劣势。最好的组合是，政府、国企、民企的三者合一的园区天团！既拥有政治背书，享有政策倾斜，同时好融资成本低，又兼顾产业与盈利，而且创新快，市场反应快，可谓是最理想的园区运营主体！并且今后园区发展的趋势一定是兼顾、综合了三者优势的园区，才能在竞争中脱颖而出。商国臣老师提醒，园区运营商一定要从现在开始，就要连横合纵，补齐自己的短板，才能在未来园区竞争中占据一席之地！

不定位不规划不招商不建设

“不定位不规划，不招商不建设”这是商国臣老师14年操盘产业园区的不败秘诀。

很多产业园失败的原因之一都是产业规划先行，并且规划都是交由规划设计院做前期的主导，而颇为讽刺的是，规划设计院根本就不知道市场需求、客户需求，往往是按图索骥，纸上谈兵难落地，如何能设计出客户真正需求的产品?失败原因之二：先建房子，再找客户。前期大量资金砸进去，如果不能及时去化掉，民营园区很容易陷入资金链断裂的绝境之中。商国臣老师指出，所有的园区项目一定要定位先行，规划其次；招商先行，建设次之。这样做的优势与好处在于：不仅能够精准制定适合客户需求的产品，避免规划设计失败的风险，同时也能用小资金撬动、盘活大项目，完成产业园区以小博大的运营操盘精髓。

同时，商国臣老师也指出，做产业园区一定要思考两点：大中小微企业，你该切哪块？园区盈利模式的本质：谁给你钱？做园区一定要为企业创造价值，培育企业共同发展，而不是成为企业利润的掠夺者，引起在座园区老总的共鸣。

臣通大数据破局招商

园区成败看招商，招商是衡量园区成功的必要条件。在国内经济震荡与产业转型升级的当下，园区招商成为所有园区面临的难题。而随着大数据时代的来临，催生出新的商业形态，产业升级驱动营销变革，中国产业园区招商体系也面临着重大变革。

针对园区招商之痛、之变，商国臣老师从产业园区的本地招商、异地招商及产业链招商三个维度，用臣通的方法论体系，并结合臣通产业招商大数据系统进行了详细的诠释。

招商之始在定位。很多园区不重视定位而导致后期的招商困难重重，举步维艰。有统计数据表明，园区招商不好60%原因是定位错误！而招商团队则成了背锅侠。利用园区大数据则可以快速精准地为园区进行产业定位，可以精准找到区域范围内产业分布、行业结构及对应的企业数量，快速生成一张区域产业分析图，为园区定位提供具体、精准的佐证，为后续的精准招商打下坚定的基础。

招商之难在营销。在现有招商线索少、渠道窄的情况下，如何获取更多更好的客户资源是园区招商亟待解决的重要问题。在臣通产业招商大数据系统的支持下，利用海量企业数据源、商会、老乡会、产业链等数据资源，进行企业客户挖掘，有效把握企业客户资源和园区招商的匹配度，使得产业园区可以根据自身发展的需要，筛选行业和企业，精准的筛选出潜在投资企业，量身定制招商方案，令招商人员和企业决策层之间快速对接投资信息，从而快速提升招商效率，促进项目落地，更进一步降低寻找招商线索的成本。

臣通大数据的亮相，让全场园区人的热情高涨。园区招商向来是横亘在园区人心中的一根肉刺。臣通产业招商大数据系统让园区人看到了快速拔去这根肉刺的无限可能，对臣通产业招商大数据所展示出的园区招商的快准易表示了认同和惊叹，纷纷找现场工作人员进行咨询。

共创共享，精彩异常

园区董事汇，向来不缺乏精彩的观点和独出心裁的点评。在共创环节，来自全国各地的园区学员从自身园区面临的问题及亲身实践的角度提出了诸多疑问，导师与学员间进行了理论与业务等多个层面的热烈探讨与互动交流。

本期的共创环节，共分为定位和招商两大板块，从定客群、定需求、三网合一、感觉观念、团队机制、招商十步必杀等多个层面深度探讨与剖析，让学员将自己园区来了次从头到尾、由浅入深、由表及里的梳理、挖掘与提升。

定需求则从物业客户与产业客户迥异的需求出发，以马斯洛需求原理来满足招商企业客户不同层次的需求来促进园区招商；三网合一以打通天网、地网、人网三网的精准渠道引流，利用销售漏斗表作为检测工具，严密实现园区客户的导流、到访与成交；感觉观念、团队机制、招商十步必杀技则从园区招商的道与术，诠释了园区招商的实战方法、流程与技巧，直指园区招商的本质，干货十足，让现场园区人获益良多。

而分享与点评环节，学员互动热烈、小组讨论激荡、互相点评尖锐，更是将现场氛围推向了高潮，经过两天近五轮的思维碰撞，几乎每个园区都对自己园区的定位和招商进行分享和补充新的思考和探索。

在共创会的最后，臣通智库用讲义、合影纪念、毕业证书和价值上万元的园区知识奖品为学员们留下了最珍贵的结业回忆。学员对园区自主创新的共创学习模式给予高度评价，纷纷表示这二天的学习收获满满，也对臣通智库本次成功的共创会和行业平台搭建表达了各自的诚挚感谢、充分认可及强烈的合作意愿。 至此，第20期园区董事汇圆满落幕。