2020年1月7日，在广州市工业和信息化局指导下，广州市产业园区商会主办的“广州市产业园区创新发展大会暨2020年广州市产业园区商会会员大会”，在广州海珠区乐天智谷顺利举行。大会主题为“建体系 助招商 促合作 创未来”，广州市产业园区运营商、中小企业服务站、合作机构及相关媒体等近300人参与大会。

2019年是广州市产业园区政策“元气”，市政府相继出台“提质增效示范园区”、“M0产业用地”、“村级工业园整治提升”、“工业产业区块划定”等相关政策，推动产业园区的规范高效发展。广州市产业园区商会秘书长罗明如现场发布了2019年产业园区发展数据，包括园区数量、各区园区地图、园区物业空置率、园区平均租金等，指出广州产业园区既面临着发展的机遇，又遭遇着转型升级的瓶颈。广州市产业园区在2020年如何突破招商困局，在围绕产业园区招商创新的方向和路径进行座谈交流中，广州臣通公司创始人、总经理商国臣从广州园区迅猛发展的原因、招商困局及破局之道三个维度进行了分享。

广州产业园区发展迅猛的原因

1、时代红利

广东是我国改革开放的前沿阵地，也是产业园区的发源地。改革开放之初设立的五个经济特区，广东就有深圳、珠海和汕头三个；全国第一批14个沿海开发城市广东就有广州和湛江两座城市。在发展的过程中，广东也逐渐开辟了珠江三角洲经济开放区，并上升为国家战略。如今自贸区、国家级新区、国家中心城市以及粤港澳大湾区也正如火如荼的建设当中……广州成为中国从“中国制造”向“中国智造”的转型先行地，经济的发展往往与产业园区互为犄角。

2、区域红利

广州位于珠三角中心地区，区位优越，海运及空运优势明显；拥有多个专业市场及知名展会品牌，能为园区提供广阔的消费市场。另外产业结构日趋合理，第二、三产业增长明显；广州的服务业在10年的时间里，从50%激增到70%，提升了20%，而大湾区的战略地位更为广州园区的发展带来了政策和区域红利。

3、位置红利——旧改

2009年开始，在广州政府“退二进三，腾笼换鸟”和“微改造”的战略方针指导下，充分运用工业厂房层高高、面积大的特质，广州大批国有闲置或低效使用的厂房及仓库被改造成为创新园区。通过对旧空间的利用再造，给有活力、有特色、创新性的产业腾出发展空间，推动城市的发展新活力，促进广州“逆生长”。一时间，区域产业园区格局被全面打开。

广州产业园的招商困局原因

1、经济大势

在我国经济增速由高速转向中高速的背景下，国家宏观政策以微调为主，以往依靠大规模粗放式的投资和出口拉动经济增长的模式难以为继。实体经济发展艰难，企业受宏观经济形势影响，或倒闭或战略收缩，投资能力与意愿下降，投资信心和动力不足，而各地园区大部分依然处于投资拉动阶段。

2、伪产业园太多

商国臣认为产业园区是以空间为载体，以政策为根基，以金融为推力，以服务运营为抓手而形成的产业集聚与转型升级以及产业与城市功能相融合的价值综合体。广州的产业园充斥着大量的伪产业园，其本质大多为办公+商业的旧改厂房，，这类产业园区充斥着以下几种特征：1、与写字楼竞争，2、不为企业创造价值，甚至成为企业利润的掠夺者；3、操作过于简单，基本不含有太大的技术含量，暴露出来的现象就是：有设计无规划，有规划无定位，靠渠道不营销，有企业无 产业，有空间无服务……

3、短视（二房东思维）

目前广州相当一部分产业园区在招商时只考虑物业出租收入，并未对入园企业产业类型进行限制，导致园区出现多种产业并存且相互之间关联度不高，主导产业不清晰的问题只处于简单的空间集聚低级形态。简单说，就是只出租空间，提供物业，短期内快速攫取利润，根本无法为园区企业的发展提供所需的土壤和环境，最终只能是二败俱伤。

4、供需关系的变化

广州园区市场的供求关系正在发生着深度的变化。以前的市场是需求过大，供给不足；而现在则需求萎缩，供过于求，并且园区之间并未形成错位发展，同质化现象严重，加大了园区的招商难度。

对于广州产业园区未来的发展与破局，广州臣通公司创始人、总经理商国臣也从四个维度给出了建议。

园区招商的破局之道

1、做好顶层设计和定位

广州大多数园区在开发建设时，缺乏产业发展规划，在区域分布上较为零散，产业集聚效应没有很好发挥；或者本身就是一个二房东，对产业规划和产品设计根本不重视。因此广州产业园区未来的发展，必须从源头上做好顶层设计和定位，才能让后期的招商水到渠成。

2、产业细分再细分

广州产业园区招商要想突破困局，必须对产业细分再细分，不仅有助于园区招商清楚地了解不同产业的细分领域和的需求度及特点，也拓展了产业企业的外延，让产业领域呈现出差异化，有助于园区招商。正所谓产业不变革，招商没机会。

3、引入新营销、新工具

互联网+大数据时，园区招商工作也会面临空前的挑战。要想继续提升园区招商的精准性和效率，需要充分运用互联网系统化的思路来指导园区招商工作。这其中就要充分应用大数据资源，借助园区招商大数据系统，使整个招商过程形成一个完整、统一、高效、合理的系统化进程，大大节省营销费用和提升园区的招商效率。目前臣通大数据招商系统，已经和国内近百家园区合作，低成本、高效率地解决了这些园区的招商难点。

4、产业服务是王道 

随着产业园区发展模式的改变和经济环境透明化、公开化，未来产业园区盈利模式将由传统的“物业出租收入+物业管理收入”模式，逐步转变为采取社会化运营与市场化结合，以服务运营为主，依托长周期回报与产业结构调整、优化，注重收益的可持续性、分享性，由过去过度依赖物业产权性收益，向产品服务化收益转型提升。因此园区必须细分企业群体的经营发展要素，为企业提供各个阶段和维度的产业服务，才能在未来的园区招商竞争中占据制高点。