2018年11月16日，为期两天的“第16期产业园区顶层设计之定位招商共创会”在广州成功开启。

在这场首开业界先河的共创会中，有顶层设计、经验复盘、案例解析、运营讲解、数据分析；同时还有问题引出、分组讨论、小组分享、定向点评，注定是一场不容错过的360度无死角纯干货的产业园区“定位+招商”共创实训盛宴。

园区盛宴，座无虚席

我们无意于规模，我们更在意共创的品质与学员的收获度。每期的人数，我们都刻意将规模控制在30家园区，人数50-60人。这是因为首先我们需要对学员负责，保证学员在两天的时间里能有所学、学有所获，其次留给学员与讲师足够的交流互动的时间，答疑与解惑。 

但是在本期的园区董事汇的报名中，依然出现爆满的情形，在报名截止的时间里，我们仍然接到了许多来自全国各地园区的报名，有20多家园区80多人由于场地所限而无法亲临现场。第16期园区董事汇现场近200名园区高层，座无虚席。

这反映出业界对产业园区定位与招商议题的热切关注，尤其在行业重构的当下，各行业先锋也在不断地筹划未来。

在不确定中寻求确定 

共创会开场，商国臣老师作了简短致辞。商老师指出，产业园区主要就三件事：定位、招商和运营，其中招商是每一家产业园区的痛点。中国社会经济震荡、政策转型、文化重构的当下，产业园区的招商难是大多数园区所面临的难题。

长期以来，产业园区领域存在就招商谈招商、就定位谈定位的误区，前期拿地、定位与后期招商运营互相割裂、各算各账的情况比比皆是，失败的案例也屡见不鲜。商国臣老师结合十余年实战经验明确指出：产业园区需要将定位前置，并对定位与招商这两个关键问题进行贯通式的顶层设计。 

商老师指出，今年以来，由于中美贸易摩擦、房地产严控、世界经济面临下行压力，产业园区招商变得更难了，许多产业园区的朋友不免有一些悲观情绪，许多朋友询问商老师，产业园区该要怎么办。商老师认为，很多人感到大环境不好，是因为以前的大环境太好了，产业园区的发展太顺利了。产业园区的客户可以分为产业型客户和地产型客户，在大环境好的时候，地产型客户比较多，企业的订单、人才、资金、技术都不是问题，产业园区的物业空间很好招商；在大环境较差的时候，企业首先要考虑订单、技术、资金、人才等问题，而不是物业空间。

商老师指出，对于产业园区而言，金融牢笼、政策不公、非标准化、客户隐藏、需求升级才是招商难的深层次原因。地产型客户过剩的年代已经一去不返，园区招商，更重要的着力点是深挖产业型客户。依据马斯诺需求分析，在客户需求发生变化的时候，产业园区的招商更应该从产品和服务上做加法，即加上安全感属性。这也是臣通选址在产业园区运营领域一直思考和践行的。

商老师进一步指出，产业不变革，招商没机会，产业园区一定要相信未来，招商一定要主动拥抱产业变革。产业一直处于动态发展之中，产业园区的产业发展只有三种途径：承接产业转移；推动本地产业聚合升级、产业孵化。产业园区的科学定位，需要深刻理解产业孵化、产业转移和产业升级趋势；理解产业客户群体的投资动向和核心需求；理解企业需要什么样的物业产品和服务体系；理解园区是否能持续为企业创造价值。商国臣老师指出，在未来产业园区的结构模型中，园区运营商将逐渐取代开发商，处于重要的位置，是所有资源的链接点。园区的转型要从开发商向运营商过渡与渐变！然而，随着产业的变革与园区的转型升级，新的园区运营模式已然出现。在这新的模式中，产业企业处于政府、运营商、开发商、资本的环绕点（如图），产业企业将成为主角与核心，并且这种新运营模式能快速进行园区的扩张与变现，未来已来！ 

全员共创，园区学习新物种

在此次共创会中，臣通顾问率先在业内推出全新的共创实训讲授模式，要求园区董事长、总经理带队，带上招商团队组成共创小组，并整理出招商图和园区定位过程中面临的实际问题。在授课中，商老师引出产业园区定位的若干问题，然后各小组进行共创探讨，随后选取3个小组进行分享，并由行业大咖进行点评。

 在共创中的分享环节，有的园区表示之前定位为生物医药产业园区，却做成了电动汽车产业园；有的原来定位为节能环保、电子信息、机器人、科技金融产业和总部经济，落地时只有电子信息产业好做一点；有的甚至觉得定位是一回事，招商落地是一回事，应该尽量提高标准厂房等产品的通用性。

 商国臣老师结合臣通具有知识产权的产业园区定位方法论——天龙八步对共创议题进行定向点评和指导。商老师用产业政策、区位要素、客户圈层、微笑曲线、迁移要素比较、意向客户调研与竞品调研、马斯诺模型、马斯诺需求画布等几大定位工具，分八个步骤，从定政策、定区位、定产业、定需求、定客户、定产品、定营销、定服务等层面对产业园区进行科学定位。

商老师指出，对于产业园区而言，招商的问题从来都不是出在招商本身，归根结底在于定位的偏颇和失误。在十数年的实战过程中，有许多已经做到一半的产业园区找到臣通，想请臣通做后期的招商代理。对于这种不是臣通进行前期策划和科学定位的园区，臣通都会给予回绝，定位没做好，后期招商根本没法进行。也有很多人请教商老师：“产业园区有效的招商渠道有哪些？核心的是哪一个？”抛开定位而直接截取招商秘笈，无异于缘木求鱼、南辕北辙。如果前期进行了深入的市场调研并进行了科学定位，那么后期的招商成功就是水到渠成的事情。

简单的逻辑是：调研摸清产业基础和城市发展方向，先搞清楚什么不能做；再列出哪些能做；明确重点做哪些。园区运营者要弄清楚三个点才能开始进入园区定位：知己、知彼、知客户！知己是要明白：我要什么，我有什么，我能提升什么，为了达到目标，我该怎么做？知彼是为了借鉴、区隔、超越；知客户，是因为客户需求决定一切。

行业大咖也对共创议题进行了精彩点评。与会者都是来自全国各地产业园区的董事长、总经理和运营高管，具有丰富的产业园区运营经验。正如一位共创会学员所言，尤其在这市场重构阶段，产业园区需要抱团取暖、互相学习借鉴运营管理经验。通过共创探讨，以及臣通方法论的学习，大咖的精彩点评，许多产业园对比行业先进、对照行业科学定位系统，进行了内审自省并找到了解决办法。

在共创会的间隙，主办方还穿插进行了“比赛记园区名”等小游戏，让会场气氛更加活跃。 共创会不仅互动性强、实战性高，而且体验感和趣味性十足。商国臣老师在共创讲授中直抵行业本质问题，深入定位实操一线，引出问题，讨论问题，点评问题，解决问题。共创会上精彩纷呈，学员互动热烈、小组讨论激荡、互相点评尖锐。学员们纷纷表示，许多以前在实际操作中遇到的问题，在共创实训中找到了答案。也有学员表示，由于时间太短，还有一些园区的实际问题没有来得及在共创中进行共创探讨。有的学员则表示，现在很难从公共渠道获得产业园区实战实训的机会，这次共创很有特色，模拟实战、贴近实战、活学活用，非常有收获，期望以后还有机会参加此类活动。 

明天，第16期产业园区顶层设计之定位招商共创会将精彩继续，主要聚焦于招商实战策略的共创，欢迎关注！ 园区董事汇·产业园区顶层设计之定位招商（共创会）由臣通智库主办，已成功举办15期，园区董事汇立足现实，倡导理性思辨，以促进园区行业健康前行为宗旨，是园区运营领域，规模宏大、话题前瞻、专业性强、影响力广的品牌峰会，是园区运营主体、产业地产运营商的高层次交流平台。

臣通顾问专注产业园区产业规划，园区定位调研、规划设计、拿地开发等一站式服务，臣通顾问13年服务400多家产业园区合作案例，拥有1500个多城市调研数据，3000多案例库，专业为产业园区提供一站式服务机构。服务热线：400-888-3807。想了解更多的产业园区行业资讯，请关注臣通顾问网站：www.ctxz.cn

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