2018年的产业园区，一半是海水一半是火焰。从园区大跃进到寒冬席卷，2018年为产业园区上演了一场由天堂到地狱，从繁荣到渐冻的A股曲线图。

在行业和市场断崖式的下跌中，产业园区悄然发生着一场多维度、多层次的变革，从政策到金融，从运营模式到运营主体，产业园区在进行自我基因的突破。秩序开始重塑，模式开始诞生，新的主体开始入场，一切都开始在一团氤氲中渐趋明朗、清晰。

2019年，是产业园区海水与火焰的分水岭。2019年，注定将开启产业园区整体发展格局与演变模式的一个新纪元——旧的体制与模式濒临被淘汰的边缘，即将老化、死去，新的模式、运营主体与秩序即将登场与主导，它们将掀起一场浩荡、恢弘的园区革命。这是宿命，也是大势所趋，无人能与之相抗。

01

经济环境分水岭

站在改革开放40周年的历史节点上，去杠杆、新旧动能转换、房地产转拐……一个个微妙的经济宏观事件，在中美贸易摩擦的“黑天鹅”事件串联下，犹如引发了一场多米诺骨牌效应，实体经济猝不及防地遭受了沉重打击。

实体经济的至暗时刻，作为承载改革重任和实体经济载体的产业园区，显然亦不能独善其身。2019年，产业园区也将伴随实体经济一道步入分水岭——举步维艰，识旧如新的境况。

大事件

      1、2018年3月22日，美国正式签署对华贸易备忘录，宣布将有可能对从中国进口的600亿美元商品加征关税，并限制中国企业对美投资并购。3月23日，中国商务部发布了针对美国进口钢铁和铝产品232措施的中止减让产品清单并征求公众意见，拟对自美进口部分产品加征关税。

      2、2018年2月，财政部在《关于做好2018年地方政府债务管理工作的通知》中表示，建立健全“举债必问效、无效必问责”的政府债务资金绩效管理机制，防范金融风险。

      3、2018年11月1日，总书记在北京人民大会堂主持召开民营企业座谈会并发表重要讲话，肯定了民营经济的地位，提出了大力支持民营企业发展壮大的政策举措。

02

政策分水冷

2018年，作为改革开放新元年，很多地区政府都将园区作为头等大事来冲刺推进。据统计，至少19个省陆续出台了关于产业园区的利好政策。但是，在环保治理、去杠杆、防范金融风险、中美贸易战“四板斧”之下，可以明显感受到行业的寒意，政策趋向在不知不觉中发生了明显的分化。

而新年伊始，各地的新型产业用地（M0）政策风起云涌，一方面在配套、分割、规划设计等方面更为灵活和新颖，倡导“兼容性混合功能用地”，让业态和盈利模式变得更为丰富，但另一方面也在准入门槛和全生命周期管理上更加严苛，大大提高了园区土地出让过程的选商能力。对园区开发商来说，今后拿M0用地就是一场艰苦卓绝的战斗。

大事件

       1、2018年1月12日，北京市政府办公厅印发了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，这份《意见》是目前针对工业用地严苛的一份新政，也可以说是“史上严厉工业地产新政”。它的杀伤力在于：将园区内的一切土地和房屋销售与租赁审批权全部收归市政府及区政府，园区平台企业和园区内企业没有任何权利进行出售和出租，基本将市场化的产业地产行为全部停止。《意见》中非常明确的提出，无论是园区平台企业，还是经官方认定的园区、孵化器运营机构，都不可以将园区土地与房屋转让和出售，即便是出租，也只能在市政府和区政府的授权下才可以进行；而其他主体，比如产业地产商和入园企业，是绝对不可能再进行任何出售和出租行为了。

       2、2018年8月26日，《深圳市工业区块线管理办法》正式发布。其中引人注目的就是对“工改工”项目的严格监管，核心包括：保证工业用地的总量规模，严格控制M0（新型产业用地）的比例，厂房和研发用房不得采用“类住宅化”规划设计，禁止在工业用地上建设住宅、专家楼、商务公寓和大规模商业，加大产权分割面积（厂房不低于1000平米，研发不低于300平米）、提高产业准入与分割转让门槛、全生命周期监管和土地使用权收回等。又是一场对产业园区的防地产化、刮骨疗伤似的严厉政策监管。

03

园区金融分水岭 

成败资金链！金融可谓是产业园区的任督二脉。产业园区苦金融资本久矣，这个痛点在2018年有所缓解！随着国家严厉限制资金进入房地产，大量挤压入实体经济，作为实体产业重要载体的产业园区，将会成为资本越来越青睐的核心投资标的，2018年已有近1000亿资金涌入园区，相信2019年，相比以往融资渠道逼仄和融资难的境况，产业园区将会获得一个全新的融资窗口期。

2018年，产业园区领域的重要融资事件，来看看超过800亿元人民币的资金是如何涌入园区的——

显而易见，风向已经非常明朗，园区资产证券化的高潮正猛然到来！

04

运营模式的分水岭 

2018年，园区运营模式正在起变化。中国产业园区这个行业曾经是“销售为王”的，这一方面是受影响于传统房地产模式，另一方面也是金融工具限制更多的运营模式。因此，无论是标准厂房，还是研发载体，科技园区，类写字楼，类独栋甚至是孵化器，都是一卖了之，落袋为安。

不过，据橙园区观察，目前形势正在迅速发生变化，三大趋势正在驱使产业地产行业走向园区物业自持加码时代：一、国家政策鼓励物业资产的自持，现在基于地产租金收入的资产证券化正在大面积放开，并且研究公募REITs；二、越来越多的地方政府要求园区自持，以北上广深这些一线城市为甚；三、核心城市、核心区域的园区物业越来越值钱，升值显著，尤其是产品品质和运营服务好的话，资产价值和提升潜力就更高，在这种情况下，自持的动力相对于一卖了之变得更强。

这是很坏的时代，不可否认，在经济环境和各种因素叠加下，产业园区的倒春寒已经来临，并且在2019年形势将更加严峻。这也是很好的年代，每逢行业低迷或自我转型、变革之际，总会倒逼、催生出新的运营模式。新旧模式交替之际，行业两级分化泾渭分明。

大事件

      1、以万科、碧桂园、宝能、京汉股份等为代表的房企或金融资本，开始大幅度缩减、甚至干脆砍掉了产业地产板块，毅然决然在寒冬中与产业园区暂作挥别，理由是要“聚焦房地产主业，收缩对外投资”。

       2、以华夏幸福为代表的龙头老大，则断臂求生，砍掉了特色小镇的所有业务，引入中国平安金主爸爸，开始正在商业和住宅版块发力。

       3、以联东为代表的，则开始自持园区物业，筹划园区租金和物业费这两个资产证券化产品。而紧随其后，北科建、金地商置、苏宁云商、北大科技园、星河控股、上海临港集团、富力空港物流园、万科、联东、宝湾物流、普洛斯等企业发行了或正在准备发行基于产业园租金收入为基础资产的资产证券化产品。

       政府鼓励物业资产自持的政策倒逼，市场的成熟和金融创新的保障，逐渐已经开始支持园区自持形成一个能运营且盈利的闭环，2019年，产业园区的盈利模式和运营体系也都将因此发生变化！产业园区的运营不仅仅只是产品本身，更是多元化的服务、精细化的运营和平台化的资源整合，打造的是一个产业生态圈和优质的产业环境。产业园区的运营，必将从过去拼政策、拼土地、拼资金的“硬性肉搏”，向拼人才、拼资源、拼数据的“柔性博弈”时代转变。

05

运营主体的分水岭 

近年来，产业园区的跨界特别火。互联网浪潮下，新物种对产业园区运营商的冲击可用雷霆万钧之势来形容。毋庸置疑，互联网浪潮从底层逻辑上革新了产业园区的生态体系，也刷新了金融资本的价值观；基于园区发展需求的深层次洞察，未来的产业园区，将通过大量的资源整合与内外部协作，涌现出更多的新空间、新内容、新模式，“跨界”与“新物种”将成为主流趋势。

除了传统房企和制造业的园区转型之外，我们至少可以看到另外两种园区运营主体在进行跨界探索或已经成为园区运营的一种新风向——

首先，是BAT在开始大举进军物流园、电商园、特色小镇等领域，为线上疆域的拓展提供线下载体；

其次，金融资本及金融机构（宝能、银行）也在开始介入园区领域，而且他们本身自带金融及资源的禀赋优势；

另外，产业企业亦异军突起，天然契合了产业的属性让他们如鱼得水、如龙入渊，在产业园区领域掀起了一股潮流。

这些全新运营商的崛起，对于产业园区的影响意义深远，在可预见的未来，行业内必将延伸出更多的想象空间！

2019年，产业园区运营主体的分水岭将越趋明朗。

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