“颠覆性技术永远在发生，而且是从边缘性的地方出现。它经过初步创新，不断改进，达到最低客户满意度，突然间市场打开。“互联网预言帝凯文·凯利认为，边缘化的公司很容易颠覆成熟产业。在高歌猛进的中国房地产中，产业园区曾一直是不被关注的边缘角色，但也是极具创新张力的角落。

2017年，王旗变幻，政策激荡，产业园区在经济新常态的裹挟下，快速进化：合纵连横整合深化，资本入局规模扩张，模式创新层出不穷，曾经的边缘式落寞在主流舞台上翩然起舞。

2018年的产业园区，一半是海水一半是火焰。从园区大跃进到寒冬席卷，为产业园区上演了一场由天堂到地狱，从繁荣到渐冻的A股曲线图。在行业和市场断崖式的下跌中，产业园区悄然发生着一场多维度、多层次的变革，从政策到金融，从运营模式到运营主体，产业园区在进行撕裂和突破自我基因的颠覆式变奏：旧的体制与模式濒临被淘汰的边缘，即将老化、死去；新的模式、运营主体与秩序已经登场并闪耀，它们将或者已经掀起一场浩荡、恢弘的园区革命。一切都开始在一团氤氲中渐趋明朗、清晰。

回顾过去一年，写在2019年之前，橙园区愿从细微处，与您分享行业情绪，并期待“沉闷冰冻的市场突然间再次重启破冰”的神奇时刻。

2018年12月12日，《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(下称《通知》)，支持优质企业发行信用债，实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式。其中《通知》的配套文件《优质企业经营财务指标参考标准》中出现“建筑业、房地产业”的类别。招商蛇口、华夏幸福、金科、华侨城A、华润置地、中国金茂等园区运营商赫然在列。

成败资金链！金融可谓是产业园区的任督二脉。产业园区苦金融资本久矣，这个最大的痛点在2018年有所缓解！随着对融资政策闸口的开放，大量资本挤压入实体经济，作为实体产业重要载体的产业园区，将会成为资本越来越青睐的核心投资标的，2018年已有近1000亿资金涌入园区，相比以往融资渠道逼仄和融资难的境况，产业园区获得一个全新的融资窗口期。

而以“园区金融“为核心，展现了产业园区的自我造血能力，也映射了以产业园区为中心，运营商群落的日渐繁荣。2018年，橙园区发现，以园区为对象的运营商及服务商大量涌现，他们开始在研究咨询、建筑设计、营销传播、招商引资、信息服务、智能改造、企业培训乃至园区托管等诸多专业领域提供极具特色的专业服务，并开始建立起自己的护城河和竞争壁垒；也有一批企业，开始以自持优质物业，并以此在资本市场发行标准厂房租金类CMBS，拓展出一条全新的园区金融渠道；还有一批产业企业，他们挥舞着PPP的旗帜，以园区物业建筑为接口，在产业投资、金融服务等领域掘金。随着市场化推进，产业园区的金融端口向平台化、专业化演进，越来越多“接口”开放。2018年，千亿资金涌入园区市场，以政府基金、产业投资基金、企业债发行、资产证券化为基础架构，产业园区的“金融系统”意味愈加突显。

金融繁荣是行业走向成熟的一个重要标志，2019年，期待园区金融昌盛。

2018年的产业园区，一半是海水一半是火焰。前半程轰轰烈烈、荡气回肠，后半段冬寒料峭、沉寂未央。二者迭加宛如炽热与冰冷相融，烟雾散去，氤氲绕缭。

同是政策调控人，回首望去，隔壁那些行业简直热闹到没天理。万科一面高喊着“活下去”，却大招频出，并购不断，让同行倍觉压力山大，难以“活下去”；恒大和贾布斯的FF控股之战，为我们上演了一出商业的阳谋与反转的闹剧之争；摩拜的资本大剧，ofo的悲壮坚持，锤子的黯然，金立的破产重组，雷军和董明珠的赌约……大话、勾搭、撕逼、阴谋、闹剧、口水……2018年，他们轮番着勾引你的眼球，调动你的肾上腺激素，不知不觉中，品牌和形象也深入你心。

当粉丝和IP经济大行其道，当住宅、商业地产将创意、新媒介用得神乎其神的时候，产业园区的自我表达仍然四平八稳，甚至是寡淡无味。去看那些路牌、道旗上的园区广告；去翻阅那些园区手册，或者关注一圈产业园区的微信公号，类似的形象与基调千篇一律，有趣的灵魂万中难觅。产业园区是否一个闷头去做就能成功的行业？还是我们一起期待和渴望，有一个“任大炮”式的行业代言人?2019年，产业园区面临更激烈的竞争，同一片区，同质化园区密集分布的情况并不鲜见。在橙园区对产业园区和企业的调研中，“园区知名度”被认为是左右招商成败的重要因素之一。

遗憾的是，2018年，产业园区看上去仍是一个缺乏传播力的行业，缺乏明星产品、明星项目、明星事件、明星企业、明星人物乃至当明星的躁动。舆论是势利的，热衷于追逐财富；以规模论，产业园区运营商的确难望住宅大鳄项背（住宅已经以3000亿作为分水岭，而产业园区能够进入千亿行列就足以傲视群雄），品牌偏弱亦在情理之中，但集体失语不应成为行业常态。橙园区愿与您一同关注产业园区群体的共同期望、激情挥洒、失落忧伤，为行业发展而呐喊，为园区品牌而擂鼓。

2019年，产业园区在自诩房产“研究生”的时候，不妨跟房产“小学生”学学品牌传播，毕竟，“你若端着，我就无感”。

城外调控连连，城内风向陡变，2018年，产业园区围城内外，心情亦然。

站在改革开放40周年的历史节点上，去杠杆、新旧动能转换、房地产转拐……一个个微妙的经济宏观事件，在中美贸易摩擦的“黑天鹅”事件串联下，犹如引发了一场多米诺骨牌效应，实体经济猝不及防地遭受了沉重打击。

实体经济的至暗时刻，作为承载改革重任和实体经济载体的产业园区，显然亦不能独善其身。2019年，产业园区也将伴随实体经济一道步入分水岭——举步维艰，识旧如新的境况。

2018年，作为改革开放新元年，很多地区政府都将园区作为头等大事来冲刺推进。据橙园区统计，至少19个省陆续出台了关于产业园区的利好政策。但是，在环保治理、去杠杆、防范金融风险、中美贸易战“四板斧”之下，可以明显感受到行业的寒意，政策趋向在不知不觉中发生了明显的分化。

首先是年初，北京市政府办公厅印发了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，这份“史上最严工业地产新政”，它的杀伤力在于：将园区内的一切土地和房屋销售与租赁审批权全部收归市政府及区政府，园区平台企业和园区内企业没有任何权利进行出售和出租，基本将市场化的产业地产行为全部停止。紧接着，国务院发布《打赢蓝天保卫战三年行动计划》，明确提出三个重点区域：京津冀、长三角和汾渭平原，明确要求要在全国范围内对开发区、工业园区、高新区等进行集中整治，限期进行达标改造，减少工业集聚区污染。随后，天津、安徽、山东、江西纷纷出手，对产业园区进行大幅的整改和撤销，力度之大，令人咋舌。政策撕开了温情脉脉的面纱，开始展现出狰狞、严厉的一面。而北京、上海、深圳等一线城市则纷纷提高产业准入与分割转让门槛、全生命周期监管和土地使用权收回等，又是一场对产业园区的防地产化、刮骨疗伤似的严厉政策监管。

在实体经济至暗时刻，镣铐收紧，市场竞争空前加剧的行业“新常态“下，产业园区能否在2019年由冷转暖？拭目以待。

不管是去敲锣的还是即将去敲锣的，打死不说我是房地产，而且一股去地产化风潮在2018蔓延。

他们坚信，“我就是我，是颜色不一样的烟火“。即将在2019年登陆港交所的易商红木——或将是香港资本市场上有史以来规模最大、估值最高的一次物流地产IPO。它的另一个叫法是，电子商务及零售业提供仓储物流服务。市北高新，不，请叫我“园区产业载体开发经营及产业投资业务”；中国宏泰发展——集团的业务重点专注产业市镇开发，有别于传统物业开发商；亿达中国——商务园开发商；华夏幸福——中国领先的产业新城运营商，万科——城市配套服务运营商。毕竟，名不正则言不顺，言不顺则事不成，产业地产的归类，绝非仅属口惠，而是关乎实际利益的重要问题，直接影响到产业地产企业的拿地、募资、政策、股价等关键问题，最直观的表现。这也是众多企业不停做“自我介绍”，同时寄望自己的“故事”被听懂的原因。

但是作为以“产业和服务运营”为主的园区运营商们依然没有脱离房地产的桎梏，在2017的年报中，在业绩构成上，我们看到，房产租售甚至是住宅销售依然是上述园区运营商的主要营收来源，有的甚至占到了80%以上。

那么，问题来了，“口中的我、财报上的我”左右互搏，哪个是“真我”?

从核心竞争力出发，当前的园区运营商大致有这样几种类型：抓住电商大潮，充分利用金融工具，快速扩张，成为类普洛斯的仓储物流巨头；服务于政府、企业和居民三大客户，成为具有城市运营能力的复合运营者商；输出管理、品牌、服务，成为园区轻资产运营高手；以产业实体为基，成为产业链条构造者等。无论哪种模式，都有广阔的空间，都有成功的可能，都足为一个令人尊敬企业奠基。无论哪种模式，土地、物业、服务、投资都是产业园区实现收入的终极产品之一；但又是和住宅地产决然不同的产品。　　

如何将非住宅业务变成财报上的收入，优化收入结构的金字塔；如何找到可复制之路，打破复制的伪命题，实现收入规模化，是产业园区获得“身份认可”的通行证，也是产业园区挺起脊梁，自成一派的硬指标。2019年，寄望获得正确的打开方式，产业园区尚需大而强、壮而优。