这是实体经济的至暗时刻：年初的“中兴事件”，令高层震怒，中美贸易摩擦，则让内外部经济发展环境雪上加霜，愈发充满了高度不确定性，很多企业家直言“看不清未来”；这也是房地产的至暗时刻：从限购到多重严厉调控，二大支柱行业的低靡，加上中国经济环境的变迁，还没入冬，料峭的寒意已迎面而来。一种恐慌的情绪在隔行渗透与蔓延。橙园区每天都会接到4、5个园区老总的电话或信息，充满了不确定的迟疑与焦虑：实体经济如此负重前行，房地产这般低迷萎缩，作为与此关联紧密的产业园区，还有发展上行的空间吗？甚至，连活下去都成为一种坚守的奢望。

橙园区深刻理解园区人的这份焦虑。

纵观中国产业园区40年的发展，它早已经从早期单纯的物理空间概念，逐渐演变为包容性更强的国家政策工具和产业核心载体，从而与更多的重大国家战略产生强大的协同效应。产业园区所包含的，远不止土地财政、招商引资和创业就业，它更包含着一种深刻的体制创新，全新而高效的资源配置手段和综合性的体系化工程。而作为促进实体经济转型创新的载体，产业园区不仅仅再是简单的物业销售与租赁，它已上升为一个全新的战场：一个政府管理机制、产业结构调整和思维理念创新的角斗场。

当前中国的经济结构面临重大调整，产业发展面临重大变革，产业内外部环境发生重大变化，体制红利、成本红利、土地红利的“三驾马车”逐渐降速乃至停滞，波澜之下，暗流涌动。实体经济与房地产面临的困局与危机，其实硬币的另一面，折射出产业园区也需要一场革命性的改变。

而任何一场革命来临的征兆，往往都是以一种动荡、洗牌与跌宕作为开端。

重压之下，这场扶持实体经济的信号，释放来得有些猛烈而突然。

11月1日，一场由最高领导人亲自主持的，高规格，超待遇的民营企业家座谈会，震撼上演！会议持续时间之长，民营企业家与会阵容之豪华，内容之重磅，相当罕见。

橙园区将核心要点总结如下：

1、领导人彻底否定国进民退的激进言论，再次肯定公有制为主体，鼓励和支持非公有制（民营经济）发展，并动情的声称“民营企业和民营企业家是自己人”；

2、强势定调，民营经济必须继续强大，不能弱化，充分肯定民营经济在税收、就业、科技创新等方面的贡献；

3、直面问题，指出经济虽暂时遇到困境，但同时强调，在强大的基本面优势基础上，只要深化改革，锐意创新，必将成功实现经济转型升级；

4、抛出六大优惠政策，全方位，深层次支持民营经济发展；

如此高规格的会议，力挺民营经济，护航民营企业家，无疑是释放强烈的信号：鼓励民营经济发展，就是救实体经济！在决策层的雷霆之击下，可以预见，实体经济的春天，已为时不远！

在未来的经济转型中，作为实体经济的载体，对外投资转型的重要形式——产业园区，无疑也将迎来一个波澜壮阔的美好前景，这是一场战场间的较量。

马云曾说，不是中国实体经济不行了，是你的实体经济不行了。沧海横流，方显英雄本色！当你还在踌躇不前，辗转未眠，举步维艰的境况下时，别人家的园区早已在创新与扩张的版图上一路狂奔，势不可遏！橙园区归纳了一下近期内产业园区的大动作，大致分为四类——

园区领头羊们并没有踟蹰不前，他们依旧在不断拿地建园，扩充自己的产业园区版图。

2018年11月1日，联东U谷·德阳高新区国际企业港项目在广汉市举行签约仪式。该项目用地总面积约550亩，总投资约30亿元。据悉项目将以装备制造、精密机械、电子信息和能源新材料为主导产业，打造“产业+物流+电商”联动发展的创新物流园区。

2018年9月25日，亿达中国与合肥蜀山区人民政府签署“合肥软件园项目投资协议”。项目占地312亩，将实现软件与信息产业的先期导入，并通过软件产业与智能制造、智慧城市和大数据、云计算等融合，构建软件+产业发展体系。

从产业链的角度看，实体企业位于产业园区的上游，是产业园区的需求方。实体企业自带主导产业，上下游产业资源集聚能力一流，更容易获得地方政府青睐。目前，三一集团、华大基因、富士康、华为、海尔、康佳集团等早已开始涉足产业园区。

2018年9月7日，中国海尔在印度北方邦首府勒克瑙举行海尔印度北部工业园投资项目签约仪式。该工业园投资2.86亿美元，占地面积约50万平米。

2018年10月26日，康佳集团股份有限公司发布公告称，公司以底价32亿元中标南京康星云网总部基地项目用地。深康佳称此举为公司整合相关业务资源，加强科技产业园业务布局，进一步落实“科技+产业+城镇化”的发展战略，推动战略转型升级。

随着国家对房产的严厉调控，传统房地产市场利润空间收缩，进军产业地产已被众多房企巨头视为重要的转型方向之一，纷纷布局产业园区，寻找新的增长点。

2018年8月22日，绿地集团与池州市政府签署战略框架协议，拟投资200亿元打造池州东部产城融合创新区，开发内容包括文体中心、商务中心、科创中心、优质教育、健康医疗、文化旅游等多种业态。该项目规划位于池州经济技术开发区牧之路以东、江口河及临江路以南、杨帆路以西、清溪大道及龙腾大道以北，合作区域总规划范围约7平方公里，拟按五期开发建设，首期开发建设及公共配套用地约1500-2000亩。

2018年10月28日，佳兆业位于湖北孝感临空经济区的佳兆业·空港凤凰科技城正式开工。该项目总体范围约有6平方公里，合计约9000亩，将打造成集产业创新中心、电子信息园、生命科学园、新能源汽车园、国际教育区以及生活服务区为一体的高科技产业新城。总投资将高达500亿元。

资本的嗅觉一向敏锐，产业园区自然少不了基金的身影。一方面基金有大量的产业投资，这些产业本身需要物理形态的园区来承载；另一方面是随着大资管时代到来，基金开始向多元化的资产管理者转型，需要增加更多现金流稳定的产业地产资产。当前，华平基金、鼎辉基金、亦庄国投、星泓资本、平安、宝能等众多金融资本与基金已大举进军产业园区。

2018年7月10日，平安通过旗下平安资管，以138亿元入股华夏幸福，获持其19.70%的股份，成为第二大股东，仅次于持股41.97%的大股东华夏控股。

2018年10月16日，宝能集团与昆山市政府在苏州签署系列投资合作协议，宝能新能源汽车项目、宝能科技园项目等高端制造、民生服务领域产业项目落户昆山。

毋庸置疑，房地产投资化被严厉遏制，行业洗牌期到来，资本被驱赶向实体经济。橙园区坚信，在这场“不忘初心、回归实业”的征途中，产业园区，再次历史性地获得了全新的发展机遇。在当前中国经济内外均面临巨大不确定性的险恶环境下，产业园区更需要发挥扛鼎之力，展现砥柱之姿，这个时代，将属于园区力量！

作为园区运营商，应该如何把握机遇，迎接挑战，顺势而上呢？从臣通智库研究院的研究与观察来看，未来的园区运营商主要有如下重点发力的转型创新方向：

其一、园区运营商一方面承载了城镇化建设的职能，另一方面承担了服务企业发展的资源整合重任。无论是新型城镇化，还是产业结构转型升级，都要求产业园区与城镇实现融合发展，因此产城融合也是全球产业园区发展的一个新趋势；“园区运营+配套服务”的产业新城模式也将成为未来产业园区发展的重要方向。未来，产业园区讲求的不仅仅是重资产的物业开发能力，更重要的是依托于园区产业发展上的产业培育、园区运营、产业投资能力等综合能力，拼的是谁能掌握和控制更多的资源，谁能打造更大的平台来整合这些资源。产业园区行业，必将从过去拼政策、拼土地、拼资金的“硬性肉搏”，向拼人才、拼资源、拼数据的“柔性博弈”时代转变。

其二、随着国家严厉限制资金进入房地产，大量挤压入实体经济，作为实体产业重要载体的产业园区将会获得一个全新的融资窗口期。产业园区这个行业作为近40年来承载实体经济和科技创新的重要载体将会成为资本越来越青睐的核心投资标的，而随着这些年的观察和探索，金融资本也逐渐读懂了产业园区内在的真实价值，以及建立和适应了与园区运营商的合作模式。臣通智库曾说过，未来几年产业园区在资本市场领域最受关注的将是运营服务类、资产运营类、资本运作类、数据信息类的平台，“产业园区轻资产上市季”即将到来！而最近大量的资本涌入产业园区领域，更加佐证了我们的判断。

从年初的高歌猛进，众星捧月；到10月的王旗变幻，风云激荡，产业园区在新经济、新业态、新模式的裹挟下，快速进化与转型更迭：合纵连横整合深化，资本入局竞争加剧，实体下滑波云诡谲；产业园区戴着镣铐在翩然起舞。