又一年了。

一场超长待机的实力派寒潮席卷之下，产业园区2018年的末尾，显得更冷一些。

有人说，今年是过去十年最冷的一年，也许也是未来十年最暖的一年。

2018年，呈现在眼前的正是一幅产业园区的“浮世绘”：喧嚣繁华、千姿百态，长袖善舞的魅力迸射间，也充溢着惶惑不安与迷茫。

01用地政策松绑了，你上不上车？

2018年的年末，各地的新型产业用地新政如烽火遍天吹角连营，限容积率、限分割销售、限商业用地的层层封印被一一揭开。

深圳-湖南-湖北-东莞-郑州-广州……各地政府的“因城施策”，正在如涟漪般扩散，如星火般燎原。

2018产业园区行业下半场，分而治之、同曲微妙成为小趋势。

工业用地“因城施策”虽然让政策空间多了弹性和余地，但是裹挟了地方政府、开发商、金融资本及第三方服务商等各路利益群体的庞杂链条，稍有风吹草动，都可能带来巨大的寻租空间和灰色地带。

02藏在排行榜里的融资难

产业地产江湖的2018年，照例是从榜单揭晓、座次重定开始的。

2018年，华夏幸福、上海临港、招商蛇口等为代表的地产领头羊，销售额才破1000亿；而房企销售额已进入7000亿时代。“资金”二字，是园区成长之路上的咏叹调。

2003年，随着第一份房企10强榜单的发布，房企排名逐渐从民间第三方的认证，走向了主流机构的心智认同。

银行、信托、资管、私募，纷纷掏出风控判官笔，或是划定前30，前50，前100的记号，或是圈阅出一个短短的白名单，然后成本逐级抬升、风控标准趋严，排名对于园区开发商而言，不仅是关涉江湖地位的面子问题，更是融资难易程度的门槛阶梯。

融资难的大环境中，都如寒附火者，要离融资火种近一点，也如沙漠骆驼，要离绿洲水源近一点，再近一点。

2015-2016年发的公司债，捱到了今明两年的偿债高峰；融资+信贷的里应外合，遇到了一轮严过一轮的去杠杆；质押的股票市值下滑，还掉的信用贷借不回来，增量面临缩量，审批链条拉长，融资现金流渐渐枯竭，资金锁链慢慢收紧。

融资收紧、杠杆下降、非标趋严，企业自筹、海外发债和销售改善成为园区平顺现金流的主要渠道。2018年，现金流断了，即便如华夏幸福也只能卖项目卖股权，断臂求生。

03活下去的冰与火之歌

万科在会场四面挂出“活下去”的巨幅标语时，应该没有想到“活下去”会从房企到园区开发商的哀鸿遍野，演变成一场产业地产寒冬里的全民焦虑。

裁员潮、偿债潮、优化潮，潮起潮落的风浪声中，园区运营商们开始大撤退。2018年，呈现的正是一幅产业园区的“浮世绘”：喧嚣繁华、千姿百态，长袖善舞的魅力迸射间，也充溢着惶惑不安与迷茫。

园区行业大跃进、大并购、大肆扩张的蒙眼狂奔，终于在中美贸易战、政策风变、资金与实体经济衰败的重重阻力中慢了下来。

过去一个区域一个区域的搭整建制团队，一个项目一个项目的大规模挖角同行，拿地热潮、并购大年里招的都是区域总、投拓口，现在为了快速去化，统统换成了营销岗、融资岗和销售岗。

由于快速扩张抬高的行业平均薪酬，反而成为园区行业全面收缩的理由。

于是，还能缓还能等的职位全部停招，年终奖延迟或者缩水，压缩成本先从减薪开始，还有大批园区运营商借人员优化、结构调整或业务重组的由头，开始裁员，甚至于放弃并购扩张，压缩投资团队；放弃某个城市，回撤整个区域；放弃某个板块，裁掉整个布局。

一半是海水一半是火焰的分野之间，各大主流园区运营商的策略颇耐人寻味。

房企转型产业地产潮，在今年冬天的寒风里，被悄悄隐去了，毕竟对于很多房企来说，今年的主业是“活下去”，能把主业做好，已实属不易。

而园区运营商的转型潮，对于头部园区运营商是雨穿竹林，吟啸且徐行，对于其他园区运营商却是上下求索而不得的奢侈品，即便政府平台也概莫能外。

04园区江湖，群雄图谱

有人跌跌撞撞，有人幸福平安

2015年以来，华夏幸福第一次被挤出行业前十，史无前例的环京限购对于重仓布局的华夏幸福无异于致命一击，在负面和波折中，这一年过得既不“幸福”，也不“平安”。

这家一直以“产业新城运营商”自居的非典型房企，先是被传“资金链断裂”，再是年报遭上交所18问，最后终于靠着和平安的“百亿牵手”化解危局。

7月10日，华夏幸福突然公告，公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。转让完成后，平安资管合计持股19.88%，跃升华夏幸福第二大股东。

此次“城下之盟”附有极为严格的对赌条件，华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

这一单被业内评价为资本洗牌、屯粮续命，拥抱融合的交易背后，是各怀心思的盘算和考量。

有人百战归来，也有人黯然离场

雄心万丈、大张旗鼓杀入产业地产，两大宇宙级房企碧桂园产城和万科产城，已经开始进行区域公司人员和部门的“优化、调整、合并”，撤离产业地产的金锣已经响起；

承担着宝能集团产业地产勃勃野心的宝能城发仅存活了1年时间便被并入宝能地产，宝能城发总裁余英黯然离职；

当了北科建二股东的泰禾集团本想在产业地产领域也分一杯羹，如今却身陷严重的资金危局，高管离职频频，员工人心惶惶，“至暗时刻”已经到来；

房企中南建设和京汉股份也分别转让了产业园区业务，以腾挪资金给主业灭火；

他们倒下的原因，可能正是当年崛起的理由。

有人辞官归故里，也有人星夜赴考场

十年磨一剑。2018年7月18日，央企中国南山集团旗下的南山控股（002314.SZ）通过换股方式吸收合并深基地B（200053.SZ）终于走完最后一步，南山控股为这次“B转A”换股新发行股份在当日实现上市。身为国资物流地产第一龙头的宝湾物流终于登陆A股，插上了资本之翼，有望成为搅动国内物流地产江湖新一轮军备竞赛的鲶鱼，甚至改变当下的物流地产格局。

在这个动荡不安的年份，依然有一批园区运营商突出重围。炎黄集团、温州置信集团、百富东方等佼佼者，在经历内部变革、战略调整后，业绩明显上升，规模迅速扩大，加速拿地步伐，成为行业黑马。

于是，纵横交错下，依然有前仆后继者，怀揣产业腾挪、实业报国的理想，力图打通一条从地产到产业，从曲线圈地到产业卖房的跨界产业链。

05从黄金序曲到洗牌阵痛

据《2018中国产业园区持续发展蓝皮书》数据显示，2017年，全国375家两类国家级产业园区（国家级经开区和高新区）合计GDP为18.6万亿元，超过同期全国GDP的1/5（22.5%），于是发展产业园区成为各地政府的头号工程。政策风向下，中国产业园区的黄金时代序幕徐徐拉开，恰如九万里风鹏正举。

然则，江湖路远总风波。

上下游绵延、产业链纵横、体量百万亿级的产业园区巨轮，早已与实体经济互相捆绑，在中美贸易战和经济环境的博弈中左右摇摆。如果说2018是产业园区的黄金序曲，那么接下来的一年将是阵痛和洗牌的时刻，熬过了方显英雄本色，才能坦见彩虹。

确实还有无数园区开发商，纠结留恋以往地产盛宴的音乐未停，依然向往短平快、高周转的旧时光，但产业园区底层的逻辑、未来市场的格局、商业模式的设计，都在2018这一年里悄然改变着。

这一年，，第一部“园区法”横空出世；

这一年，政向风变，国务院再度开启开发区的整治风暴；

这一年，产业园区的融资破冰，1000多亿资金涌入，类资产证券化风起；

这一年，重磅产业用地政策——国内第一份M0（新型产业用地）管理办法出炉；

这一年，园区开始转向自持物业，开始筹划走园区租金和物业费的资产证券化产品之路；

这一年，中美贸易战骤然开启，实体经济遭遇史上至暗时刻，倒春寒席卷产业园区。

希望2019年，产业园区的江湖除了排名体量的厮杀争夺，可以多一些门派招式的变幻升级，多一些内功心法的潜心修炼，多一些百舸争流的金鼓齐鸣。

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