如果没有广深科技创新走廊，东莞就只是东莞，但现在是与广州、深圳构成一个整体，这一身份显然更具吸引力。当前，这个位于广深轴线中间点的制造业城市，通过粤港澳大湾区、广深科技创新走廊的敏感身份，获得更多关注和资源，加速迈向创新型一线城市，其产业地产也成为一块被开发的“新大陆”。

对东莞而言，机遇确实已经降临。近日印发的《广深科技创新走廊规划》提出，要构建“一廊十核多节点”的空间格局，其中东莞就有2个核与9个节点被列入，它们未来将获得多层面的统筹支持。

另一方面，广深科技创新走廊亦离不开东莞的支撑。这项广东力推的区域创新发展计划，需要东莞发挥制造业优势，承接好广深两市以及全球、全国创新成果转化，并且作为“连接器”，逐步将三市连成一个真正意义上的产业联动、空间联结和功能贯穿的创新经济产业带。

摆在东莞面前只有一条路，就是打造成一个科技创新成果转化为市场动力、现实生产力的最高效率、最有成功感的地方。最近，东莞正在城市品质提升、营商环境优化、创新平台建设和政策服务体系打造等方面全方位发力。

“世界工厂2.0”

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回溯东莞的制造业发展史，“三来一补”是初始动力。但如今，东莞早已不再将眼光落在过去的来料、来样和来件加工上，而是瞄准国内外诸多前沿、高端的科技创新成果，希望将它们吸引到东莞进行转化，形成经济新动能。

《广深科技创新走廊规划》进一步明确了东莞的这一转型思路。这份规划显示，东莞在广深科技创新走廊中的定位是：建设成为具有全球影响力的先进制造基地、国家级粤港澳创新创业基地、华南科技成果转化中心。

这意味着，制造业仍将是东莞经济的“底色”，只不过需要进一步往先进、高端的方向发展。相对完善的制造业产业链是东莞发展的优势所在，这同时也是东莞在广深科技创新走廊中获得合理分工的一大重要基础。

经济数据也直观反映出东莞在向“世界工厂2.0”进阶的过程中，创新要素对传统要素的逐步取代：今年前三季度，东莞的先进制造业、高技术制造业占该市规模以上工业增加值的比重分别增至50.3%和38.8%。

这正是广东此番规划建设广深科技创新走廊希望实现的效果。广东明确，广深科技创新走廊的一大推进重点就是要建设成为具有全球影响力的科技成果转化中心，吸引国际一流的高端科技成果在此落地转化。“这种优势、基础和经验，决定了广深科技创新走廊的探索路径就是科技产业创新，不同于美国硅谷。”

世界工厂在其中承载的分量举足轻重。

谋求“左右逢源”

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随着穗莞深三市借由这条走廊连为一体，广州、深圳这两座超级城市的创新资源将加速向东莞外溢。

东莞取得的创新发展成绩离不开广州和深圳的帮助支持，而如今广深科技创新走廊的规划建设，随着这一区域系统协同创新的推开，将再次给东莞提供了一个借助广深乃至香港创新资源发展的绝好机会。

不过，机遇的背后亦伴随着挑战。客观而言，东莞和广州、深圳的差距还是比较大。

这种差距体现在诸多“软硬件”上，如城市品质、营商环境、平台支撑、配套创新能力和政策服务体系等，而这些都指向一个现实问题：面对广深科技创新走廊机遇，东莞能否承接得住广州、深圳，乃至香港、全球的创新资源？

东莞能否发挥好“连接器”的作用，很大程度上关系着广深科技创新走廊协同创新效应的发挥。

这也正是当前东莞正着力解决的问题。目前，东莞启动了“城市品质三年提升计划”，提出向广深城市品质标准看齐，打造珠三角乃至全省、全国最适宜创新创业的城市之一，增强对优质企业和高端人才的吸引力。

这包括成立“城市更新局”，推动“三旧改造”常态化，为创新资源入驻腾出空间资源；东莞还正启动一项围绕广深高速东莞段的全面提升改造行动，覆盖生活、生态和创新环境等方面，希望以此作为率先承接创新资源的样板。此外，被列入广深科技创新走廊“一廊十核多节点”格局的松山湖、滨海湾新区和中子科学城等一批新型创新平台亦正在大力建设。其中，滨海湾新区被东莞定位为要“引领东莞经济未来30年发展”。日前，该新区引入东莞史上最大投资，紫光集团拟投资1000亿元建设紫光集团芯云产业城项目。

另一方面，今年东莞先后出台了“倍增计划”、“创新驱动升级版”等一批政策，从软件层面强化对创新的引导、支持和对创新环境的优化。东莞希望通过更多创新节点，通过这些节点来打造东莞全域创新格局，实现‘左右逢源’。

产业地产新大陆

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而产业地产，正是东莞这种转型的重要抓手之一、三旧改造的核心主力军和创新的节点。

东莞试图通过产业地产实现三旧改造和工业用地市场化配置，实现产业升级与城市革新的和谐发展，通过引进一流的园区开发运营商、园区运营服务商等企业，引入优质的社会资本和开发运营上参与到旧工业区的改造升级中来。

身处粤港澳大湾区、广深科创走廊的大格局中，东莞正迎来“产业地产”热潮，成为产业地产的“新大陆”。金地、万科、碧桂园、星河控股、光大等品牌房企纷纷转型，在塘厦、黄江、松山湖等镇街布局产业园区项目。此外，一些有实力的企业以及诸如天安数码城等专业产业地产开发商，也正持续推进相关项目。

17年10月初，凤岗天安数码城项目一期产业大厦建成投入运营，并吸引120家深莞优质高新科技企业入驻。凤岗天安数码城占地约40万平方米，总建筑面积150万平方米，总投资100亿元。

11月中旬，广东最大的“包装印刷+互联网”产业园——力嘉环保包装印刷产业园在东莞桥头镇举行开园揭幕仪式。力嘉在园区内倾力打造10万平方米的自动化生产基地，以此为依托，并建设6万平方米孵化基地作为配套，通过集聚环保包装上下游企业，建立包装印刷产业联盟，实现合作生产、资源共享、增创优势。同时，打造信息交流会、公共服务平台以及永不落幕的展览会，营造多元化发展空间。

京东不甘人后，在东莞市凤岗镇豪掷300亿，联手凤岗镇政府、都市智能集团、雁盛实业投资有限公司，打造“京东•都市人工智能产业新城”。

厚街“黄金小镇”项目启动；石碣联手保利地产,投资200亿元打造复合型产城融合新区……

对于东莞而言，产业园区的开发建设具有产业化的广阔前景，毕竟，厂房、办公、总部等都有精确的标准化与个性化的定制化开发空间。对于产业园区，生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规划化，生产的机械化，技术生产科研的一体化，再合适不过，前景一片光明。

东莞产业地产的将来，现实远大于想象。

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