如果没有广深科技创新走廊，东莞就只是东莞，但现在是与广州、深圳构成一个整体，这一身份显然更具吸引力。当前，这个位于广深轴线中间点的制造业城市，通过粤港澳大湾区、广深科技创新走廊的敏感身份，获得更多关注和资源。加速迈向创新型一线城市，其产业地产也成为一块被开发的“新大陆”。

东莞的产业变迁是整个中国经济的缩影，同样，东莞的产业地产发展也能够映射中国产业地产大潮中一朵别有洞天的浪花，这是一条完全不同于大规模拿地开发园区新城模式的路径。橙园区曾经写过一篇报道《东莞，产业地产新大陆》，作为佐证的是，对于产业地产政策的扶持、倾斜力度，东莞无疑是空前的，近期，又一个重磅产业用地政策出炉——东莞市政府正式印发了《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》（下称《办法》）。

《办法》从准入条件、规划管控、土地价格、产权分割、履约监管等方面明确了新型产业用地（M0）管理的基本原则和要求。尽管在模仿、借鉴、对标深圳，但东莞的创新魄力可见一斑。

五大范围

优先试行

新型产业用地（M0），优先在以下范围内试行：

1、纳入《广深科技创新走廊（东莞段）空间规划》的省、市创新核心平台和创新节点；

2、广深高速公路两侧各 1 公里范围内；

3、用地面积 150 亩及以上的城市更新单元；

4、由市统筹、市镇联合统筹的地块，以及市招商创新办确定的市镇联合重点招商的区域；

5、市区的莞城街道、东城街道、万江街道、南城街道，东南临深片区的塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇，及其他与深圳接壤的长安镇、大朗镇、大岭山镇、黄江镇，可在前述范围以外各增加 2 个新型产业用地（M0）项目。

划重点

No.1

工业保护线内允许适量布局新型产业用地。用地规模原则上不超过工业保护线总规模的10%，市区四个街道、松山湖高新区、滨海湾新区作为新型产业重点发展区域，可适当提高M0比例。

No.2

新型产业土地年限。M0土地出让年限为40年，其中不可分割M0可延长至50年。“工改M0”土地出让年限为50年。已出让土地转M0的，按原建设用地剩余出让年限确定。

No.3

新型产业项目须在出让土地内无偿贡献一定比例的土地、产业用房。“工改M0”需按城乡规划要求，将不低于总面积15%的土地无偿移交政府。地块太小，经规划评估无需贡献土地的，按使用类型2倍土地出让底价缴纳部分地价。

No.4

《办法》第十六条提出，新型产业用地（M0）允许配置一定比例商业办公、配套型住宅，其中配套型住宅的计容建面不得高于项目总计容建筑面积的20%。可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%。已办理分割转让的M0项目不得再次申请分割转让。另外，开发主体可自主选择采取预售或现售方式进行销售。采用预售方式的，须参照商品房预售款管理办法，由市住建部门对其预售资金进行统一监管。

No.5

符合分割转让条件的产业用地单栋建筑的套内建面不得少于2000㎡。每个基本单元的套内面积不得少于300平方米。

No.6

产业用房二次转让，优先由原开发主体或政府及其产业用房管理主体按原价回购；若原开发主体或政府等放弃回购的，可入市转让，转让方应按一定比例的增值收益上缴政府：

①首次转让未满3年（含），增值收益全部上缴；

②首次转让届未满5年（含），增值收益上缴50%；

③首次转让届满5年的，增值收益上缴20%。

No.7

开发主体准入门槛。

①开发注意必须在东莞市注册成立独立法人；

②具有较强投资产出，满足以下条件之一。投资强度（投资总额/占地面积）不低于600万RMB/亩；年产出比（年度工业总产值/占地面积）不低于1200万RMB/亩。

导向

东莞此次出台《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》既吸收借鉴了深圳市的先进经验，也有自己的突破和创新，这将为东莞市产业转型升级、助推粤港澳大湾区建设和广深科技创新走廊规划建设提供强大动力。可以预见的是，在粤港澳大湾区发展加速对接和广东省各地区新一轮产业转型升级深入推进的背景下，M0项目将为开发商激发更多机会，但同时，各地对M0的强监管态度将是常态，开发商在介入M0项目时也应注意相关管控制度、防控风险。

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