只靠最初启动资金5000万元，截止2017年10月已经园区开发、招商、销售完毕50万㎡，完成销售货值近20亿元，招商入驻企业200余家。这是我司操盘某园区项目的经典案例。

小资金撬动园区大盘，是我司的操盘原则。操作的其它园区也是如此，驻马店某产业园，也是以2000万元启动资金撬动40万㎡的企业独栋和研发楼宇园区的经典案例。园区操盘的秘诀究竟是什么？

成功并非偶然，事实上，我认为之所以操盘园区的成功率达到90%以上，并且一向喜欢以小资金撬动园区大盘，关键在于牢牢把控着以下几点：

政策博弈门道多

产业地产就是政治地产，政府是产业园区的第一客户。所以，与政府打交道，对他们诉求的变通与处置，并能够在坚持自我和迎合政府之间取得平衡，是产业园区生存与发展的必修科目。通常在拿地谈判阶段，我们会帮园区在和政府博弈的过程中，将政策博弈的33个要点全部一一吃透谈妥，尤其是其中的预售许可证更是重中之重，因为这是园区能否提前招商，打通现金流的关键所在。

寸房未建，招商已毕!

这是我多年操盘园区的独门绝杀技——图纸爆盘招商，是以小资金撬动园区大盘的关键之笔！我所带领的团队这些年服务运营的项目，全部都是先招商后建房，图纸出来就招商基本完成，既规避了运营风险，提升了现金能力，确保了招商成功，一直被称为园区行业的奇迹！

究竟是如何做到的？背后的秘诀和控制体系是什么？这套方法我总结为：体验式招商营销法。具体的分享与实操技巧我会在4月26-27日的《产业园区爆盘招商与营销实践》中与大家分享！

营销推广抓手——“天”“地”“人”

产业园区项目的成功更在于整个营销是可以、方向以及实际的行销操作。由于产业园区的目标客户群体更加狭窄、专业、分散、隐蔽，所以精准投放，直接面对有效客户，才是确保成功的关键。许多园区项目，预算了高额的广告费用，结果大把的钱扔出去，却如石沉大海，效果寥寥。

园区的营销推广要有清晰的策略、周密的计划、严谨的执行和合理高效的运作流程，避免出现随意性和盲动性，使效果能实现最大化。我将它归纳为“天地人”三网，用系统的工具和控制方法，教团队如何订目标，追过程，拿结果，构建营销推广漏斗和招商销售漏斗，以确保招商业绩目标的必然达成。

定高价、卖高价的操作秘诀

如何让园区物业比竞品多卖三五百？这不仅关系到现金流，更是影响到园区盈利与后续发展，也是以小资金撬动园区大盘的收官之笔！我所服务的产业园区，无论是标准厂房、企业独栋还是研发办公类物业，凡事以销售物业招商的，其销售价格总比竞品高那么三五百。如果一个10万㎡的园区，就是多卖三五千万的利润。价格的背后是价值，小资金撬动园区大盘的产品价格拔高背后是有一套塑造使用价值、体验价值、附加价值、品牌价值而推高定价的系统方法。掌握此方法，则多卖三五千万，甚至更多不再是难题。

严密的节奏把控

最后，以小资金撬动园区大盘的终极要诀，在于对整体运营节奏和关键节点的严密把控。园区运营犹如带着镣铐舞蹈，一定要控制好节奏，踩准其中的关键节点，才能收放自如，游刃有余。从拿地阶段的政策博弈，到招商前置的园区开发的节奏把控，从园区营销推广的系统构建到园区的现金流流转运筹，每一个阶段都有其特有的节点，需要牢牢把控好。任何一步踏错，则如临深渊，岌岌可危；但如能精准把控，则能笑傲园区，独立潮头。

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